Какие работы и с какой периодичностью должен делать в вашем доме обслуживающий вас ЖЭК

Сейчас у многих граждан бытует мнение, что коммунальных ЖЭКов уже давно нет. Это неправда! Коммунальный ЖЭК никуда не делся, просто теперь он выполняет роль управляющей компании. И вместо собственного штата нанимает частных подрядчиков. Но ЖЭК как был собственностью территориальной громады, так ею и остался. Городская громада может потребовать отчет о том, насколько эффективно от её имени городской совет управляет ее собственностью – коммунальным ЖЭКом?

В новом году мы получили платежки с новым тарифом на содержание домов и придомовых территорий. Первая реакция – возмущение, почему так дорого? Чаще всего говорят – в моем доме вообще ничего не делают, за что я плачу? А доказать это вы можете?

Во – первых, что-то таки делают. Если бы не делали, то сидели бы без тепла, без воды, газа и электричества. Но вы чувствуете, что вас обманывают и полагающихся вам услуг недодают. Поэтому предлагаю разобраться в том, что вам положено получать, за что вы платите, а что у вас бессовестным образом воруют.

Есть в нашем законодательном поле очень полезный документ – Правила содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденный Государственным комитетом Украины по вопросам жилищно – коммунального хозяйства (Приказ № 76 от 17.05.2005 года). Давайте его изучать.

 

Техосмотр

Начнем с самого интересного – техническое обслуживание жилых домов. Как проверить, выполняется оно или нет? Когда-то мне работники ЖЭКа говорили – если у вас все работает, то значит – мы выполняем.

В Правилах  по этому поводу говорят более конкретно – техническое обслуживание жилых домов включает работы по контролю, наладке и регулированию. Контроль осуществляется методом технического осмотра, который бывает плановым (общий и профилактический) и неплановым.

Общий плановый осмотр предусматривает комиссионное комплексное обследование элементов дома и наружного благоустройства (например — лавочки во дворе). Проводиться он должен два раза в году (весной и осенью) и обязательно оформляться актом обследования.

Чтобы убедиться в проведении этого мероприятия, попросите (письменно) предоставить вам копии этих актов. Если в вашем доме более полугода течет крыша или в подвале стоит вода (или еще что-то поломалось), это значит что плановый общий осмотр у вас не проводился,   со всеми вытекающими из этого последствиями. А деньги за осмотр с вас взяли в платежках ЖЭКа.

Профилактический осмотр осуществляется узкими специалистами и является составной частью технического обслуживания и предполагает устранение мелких неисправностей, наладку и регулировку. Результаты записывают в специальный журнал.

Периодичность профилактического обслуживания элементов здания и предельные сроки неотложной ликвидации выявленных неисправностей – все описано в Приложениях 2 и 3 упомянутых выше Правил.

— Крыша – техническое обслуживание через 3-6 месяцев. Если выявлено протекание мягкой кровли (рубероид, толь), то предельный срок устранения этой проблемы – 5 суток. Если протекает шиферная (также металлическая или черепица), то устранить протекание должны в течении 1 суток.

— Если обнаружены неисправности в системе организованного водоотвода (водосточные трубы, воронки и прочее) – то неисправности устраняют за 5 суток; внутренний водосток – 2 суток, внешний – 5 суток.

— Деревянные конструкции и столярные изделия – техническое обслуживание через 6-12 месяцев.

— Каменные, железобетонные конструкции и панели полносборных строений и межпанельные стыки  – техническое обслуживание через 12 месяцев.

— Внутренняя и внешняя отделка  – техническое обслуживание производится 1 раз в год.

— Если при профилактическом осмотре наружной стены дома выявлено отставание штукатурки, что угрожает ее обрушению:  предельный срок устранения этой неприятности 1-5 дней, если выявили разрушения в цокольной части – то за 5 дней должны устранить.

— Если выявили потерю связи отдельных кирпичин, которые могут упасть кому-то на голову – устраняется немедленно; если протекают стыки панелей – устранение за 7 дней.

— Если выявили разбитое оконное стекло или сорванные рамы зимой должны устранить за сутки, летом – за 5 дней.

— Полы — техническое обслуживание 1 раз в год, перила на лестницах – 2 раза в год.

— Газоходы – техническое обслуживание через 3-6 месяцев, вентиляционные каналы – 1 год; вентиляционные каналы на кухнях – 3-6 месяцев.  Дымоходы проверяют ежемесячно. Если выявили неплотности в дымоходе или газоходах, на устранение дается 1 день.

— Системы водопровода, канализации, горячего водоснабжения — техническое обслуживание через 3-6 месяцев. Если течет кран или смывной бачок, если протекает труба ли ее соединение – устраняется немедленно.

— Системы централизованного отопления в квартирах, на чердаке и в подвале, на лестничной клетке  — техническое обслуживание через 3-6 месяцев, осмотр производится в отопительный период.

— Электропроводка открытая — техническое обслуживание через 3-6 месяцев, закрытая – через 6-12 месяцев. Светильники на лестничных клетках, вестибюле и прочих местах общего пользования – через 3 месяца. Неисправности электропроводки должны устраняться немедленно.

В структуре тарифа техническое обслуживание разных систем имеет свою цену:

— внутридомовой системы холодного водоснабжения — 0,338 грн. с одного кв. метра общей площади квартиры;

— техобслуживание внутридомовой системы теплоснабжения — 0,41 грн. с 1 кв.метра;

— техобслуживание внутридовомой системы канализации – 0,043 грн./м2.

— обслуживание  дымовых и вентиляционных каналов – 0,144 грн./м2;

— обслуживание сети электроснабжения – 0,1086 грн./м2.

 

Техпаспорт и акты

Обобщенные сведения о техническом состоянии дома и о проведенных ремонтах, должны отражать в техническом паспорте дома. Выявленные при осмотре дефекты, деформации конструкций или отделки здания, которые могут привести к снижению несущей способности и стойкости конструкций или здания, обвалов или нарушения нормальной работы оборудования, должны устранятся.

На основании составленных актов, в месячный срок, исполнитель услуг (ЖЭК) должен установить объем работ для подготовки здания и его инженерных сетей к эксплуатации в осенне – зимнем периоде, определить объем работ текущего ремонта и объем работ для капитального.

Состав работ по техническому обслуживании дома обслуживающая коммунальная компания должна вносить в план – график, который исполнитель услуг составляет на неделю, месяц и год.

Заявки на неисправность инженерных сетей  или конструкций должны рассматриваться в день их поступления. Если сразу неисправность устранить не получается, то об этом письменно должны сообщить потребителю услуг, с указанием срока, когда неисправность будет устранена. Если в указанный срок не устранили, то это является фактом невыполнения работы.  Если в заявке указаны неисправности, связанные с обеспечением безопасности, то устранение неисправностей должно быть немедленным.

 

Текущие ремонты

Текущий ремонт предусматривает систематическое и своевременное поддержание эксплуатационных качеств здания и его инженерных сетей. Если капитальный ремонт у вас не предвидится, то в текущий ремонт могут войти отдельные виды работ, которые квалифицируются как капитальный ремонт. Периодичность текущего ремонта определяет обслуживающий вас ЖЭК (Жилсервис) и вносит в годовой план текущего ремонта. Когда в вашем доме провели текущий ремонт, собирается приемная комиссия,подписывающая акт выполненных работ. В состав комиссии могут включить и представителей дома, по крайней мере добиваться этого нужно.

В структуре нового тарифа текущий ремонт стоит 1,568 гривну с 1 квадратного метра общей площади вашей квартиры. Задайте вопрос ЖЭКу – какие виды работ по вашему дому он включил в текущий ремонт, и какие работы по текущему ремонту вашего дома он выполнил в прошлом году.

 

Подготовка дома к сезонной эксплуатации

Подготовка дома к зиме включает такие работы:

— устранение неисправностей стен, фасадов, чердака, окон и дверей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения;

— приведение в порядок придомовой территории с обеспечением отвода дождевых и талых вод от отмостки, оконных приямков и подвалов;

— обеспечение гидроизоляции фундаментов, стен, подвала, цоколя …

— гидравлические испытания, ремонт наладка и проверка всего оборудования, которое обеспечивает подачу тепла в ваш дом.

— подготовка внутренних систем водоснабжения и канализации, отопления и вентиляции.

Подготовка дома к отопительному сезону в летний период включает в себя такие виды работ:

— Тепловые сети осуществляют промывку систем, ревизию арматуры, восстановление или замена изоляции труб;

— Обслуживающая организация проводит ревизию запорной арматуры, восстановление изоляции, промывку радиаторов (если были нарекания) внутридомовой системы отопления и горячего водоснабжения.

 

Уборка придомовой территории

Этот вид коммунальных услуг вызывает больше всего нареканий. С 2015 года коммунальные ЖЭКи уволили своих дворников и теперь наши дворы метут работники частного предприятия – подрядчика. Стоит эта услуга в тарифе очень недешево — 2,01 гривны в месяц с каждого квадратного метра общей площади вашей квартиры.

Уборка придомовой территории производится согласно графику, который никто в глаза не видел. Поэтому вначале целесообразно будут попросить жэк предоставить вам график уборки и площадь (размер) убираемой для вашего дома территории.

Периодичность уборки тротуаров зависит от количества пешеходов (их среднее количество пешеходов в час с 8 до 18 часов). Если пешеходов до 50 человек в час, то ваш тротуар относится к I классу; если от 51 до 100 человек – ко II классу, если больше 101 пешеходов – то к  III классу.

Летом тротуары положено поливать: тротуары  I класса – 1 раз в 2 суток;   II класса – 1 раз в сутки; III класса —   2 раза в сутки.  Эти нормы практически нигде не выполняется.

Зимой снег должны убирать сразу же, как начался снегопад. Вначале убирают снег, а потом (при угрозе гололедицы) посыпают дорожки песком или специальной смесью. Рекомендованная периодичность уборки снега при отсутствии снегопада (это после того, как во время снегопада уже расчистили дорожки):

— тротуары  I класса – периодичность уборки через 3 дня (если температура на улице ниже минус 2 градусов, — если выше – то уборка производится через 1,5 дня);

— тротуары II класса – периодичность уборки через 2 дня (при температуре выше 2 град. – через день);

— тротуары III класса убираются через 1 сутки (при температуре выше 2 град. – 2 раза в день).

С наступлением весны дворник должен обеспечить возможность отвода талых вод и очистку всей придомовой территории после окончательного таяния снега.

Если снег идет с вечера, а утром (часов в 9) вы вышли во двор, а дорожки все еще не расчищены, то ваш дворник выполняет свою работу не в полном объеме. Раньше мы бы ему все простили и вошли в его положение. Но теперь, когда услуги дворника подорожали в два раза, мы будем требовать того, за что платим!

 

Озеленение

Очень удивилась сама и думаю удивить вас. В Правилах содержания жилых домов и придомовых территорий есть раздел № 3.8. «Озеленение». По всей вероятности, работы по озеленению придомовых территорий тоже должен выполнять дворник. Может быть поэтому, его услуги так дорого стоят? Вот что входит в этот вид работ: уход за зелеными насаждениями, посадка, полив, борьба с сорняками и прочее.

 

А теперь более подробно по техническому обслуживанию и ремонту дома (раздел 4 Правил)

 

Раздел 4.1. Техническое обслуживание фундамента и стен.

При эксплуатации дома управитель обязан обеспечить вам исправное состояние фундамента и стен подвала; своевременно устранять все повреждения по мере их выявления и не допускать их дальнейшего развития; предотвращать влажность  грунта основания и фундамента, конструкций подвала, работоспособность внутридомовых и наружных дренажей.

При обнаружении признаков неравномерного оседания фундамента, немедленно осмотреть здание, установить маяки на трещинах, выявить причины деформации и их устранить!!!

С целью сохранения конструкций от проявлений конденсата и плесени, организовывается (регулярно) сквозное проветривание!!!

Стенки приямков должны быть на 15 см выше уровня тротуара и отмостки, без трещин; их очистка от мусора и снега должна производиться не реже 1 раза в месяц.

Просадка, щели и трещины, которые образовались в отмостках и в тротуаре, заделывают битумом (или асфальтом, или другим материалом).

Должны обеспечить исправную и достаточную теплоизоляцию трубопроводов и стояков; устранять протекания и прочие неприятности в системах канализации. Ревизии канализационных стояков в подвалах должны быть оборудованы лотками для отвода воды. Входные двери в подвал должны запираться на ключ. И так далее … Читаешь и удивляешься, неужели это все нам должны делать?!!!  Так почему не делают? Наверное потому, что мы сами этого не хотим? Сколько заявлений по поводу затопленного подвала, или разрушенной отмостки вы написали? Одно? Этого мало!

Дальше в Правила пишут о том, как управляющая компания должна технически обслуживать стены, чердак и т.д.  Все очень подробно. Фундамент я привела в качестве примера. Почитайте сами и удивитесь, как много чего нам должны делать и не делают. И помните, вы читаете нормативный документ, ссылаясь на который и имеете право требовать и доказывать. А просто так поговорить можно и дома.

 

И последняя очень интересная информация для общего развития потребителя коммунальных услуг. Приложение 5. Ориентировочная продолжительность эффективной эксплуатации элементов жилого дома до капитального ремонта (или замены):

Фундаменты – 60 лет (свайные – 60 лет, бутовые и бетонные столбы – 40 лет)

Стены – 50 лет (обычные каменные толщиной 2-2,5 кирпича – 40 лет, каменные облегченной кладки с кирпича и шлакоблоков – 30 лет)

Герметизированные стыки: панелей наружных стен мастиками – 15 лет, мест примыкания окон и дверей – 25 лет

Перекрытия – 80 лет (деревянные –30- 60 лет)

Утепление чердачных перекрытий из пенобетона – 25 лет, из пеностекла – 40 лет, из керамзита или шлака – 40 лет, из минераловатных плит – 15 лет

Полы из цемента – 30 лет, из керамической плитки на бетонной основе – 60 лет, деревянные – 30 лет.

Лестничные клетки – ж/б 60 лет, деревянные – 20 лет.

Балконы -60-80 лет

Ограждение балконов металлическое – 40 лет, деревянное – 10 лет

Крыша: из рулонных материалов 10-15 лет, шифер – 30 лет, безрулонная мастичная на стеклоткани – 10 лет, керамическая черепица – 60 лет.

Водосточные трубы по фасаду  6-10 лет

Внутренние водостоки из чугунных труб 40 лет, стальных труб – 20 лет, полимерные трубы – 10 лет

Деревянные рамы окон и балконов – 40 лет, металлические – 50 лет

Вентиляционные шахты и короба на чердаке из шлакобетонных плит – 60 лет

Штукатурка каменных стен – 40 лет

Облицовка сухой штукатуркой – 20 лет

Покраска стен, столярных изделий, пола, радиаторов 3-8 лет

Облицовка наружных стен 30- 50 лет; штукатурка по кирпичу – 20-30 лет, покраска фасадов -4-5 лет, покраска по штукатурке 1-4 года

Трубопроводы холодной воды из оцинкованных труб 30 лет, из черных -15 лет.

Водоразборные краны – 10 лет

Трубопроводы канализации чугунные – 40 лет, керамические  и пластмассовые – 60 лет

Заслонки и вентили чугунные – 15 лет, вентили латунные – 20 лет, водомерные узлы – 10 лет

Радиаторы отопительные чугунные 30-40 лет

Стояки отопления – 30 лет

Трубопроводы центрального отопления магистральные общедомовые – 15-20 лет

Вентили, заслонки, трехходовые краны систем отопления – 10 лет

Элеваторы – 20 лет

Изоляция труб отопления – 10 лет

Внутридомовые газопроводы – 20 лет

Внутридомовая магистральная электросеть с распределительным щитком – 20 лет

Электросеть освещения мест общего пользования (внутридомовая) – 10 лет

Асфальтобетонные (асфальтовые) покрытия проездов, тротуаров, отмосток и прочее – 5- 10 лет

Подписал эти Правила тогдашний начальник Управления эксплуатации жилого фонда В.М. Кирюшин, а он знает, как надо эксплуатировать жилой фонд!!! Спасибо ему за это! А Вам спасибо, что прочитали! И еще двойное спасибо, если воспользуетесь!

 

Ирина Нестеренко

Газета ГОРОЖАНИН

 

 

 

 

 

 

 

 

http://gazeta.dp.ua/26334/likbez-dlya-kontrolya-kakie-raboty-i-s-kakoj-periodichnostyu-dolzhen-delat-v-vashem-dome-obsluzhivayushhij-vas-zhilservis

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter